전세 계약 만료일이 다가오면 보증금을 돌려받을 수 있을지 불안해지는 세입자가 적지 않다. 실제로 2025년 기준 전세 보증금 미반환 분쟁 건수는 전년 대비 15% 증가했다. 순서대로 준비하면 대부분 무사히 돌려받을 수 있다.
계약 만료 전 해야 할 일
계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 거절 또는 이사 의사를 통보해야 한다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 보증금 반환 시점이 애매해질 수 있다.
통보는 내용증명 우편으로 하는 게 가장 확실하다. 우체국에서 발송하면 1통당 3,000원 정도 든다. 카카오톡이나 문자 통보도 증거가 되지만, 분쟁 시 내용증명의 법적 효력이 훨씬 강하다.
6개월 전
갱신 거절 통보 시작
2개월 전
통보 마감 기한
만료일
보증금 반환 청구
보증금 반환 절차
만료일 당일 이사를 나가면서 집 열쇠를 임대인에게 반납한다. 동시에 보증금을 수령하는 게 원칙이다. 현실적으로 동시 이행이 어렵다면, 열쇠 반납 확인서를 주고받는 방법이 있다.
이사 당일까지 보증금을 받지 못했다면 전입신고를 유지한 채 이사하는 것이 안전하다. 전입신고를 먼저 빼버리면 대항력을 잃게 되어 법적으로 불리해진다.
- 이사 전 - 집 상태 사진·영상 촬영(원상복구 증거)
- 만료일 - 열쇠 반납 + 보증금 수령 동시 이행
- 미수령 시 - 전입신고 유지 + 내용증명 발송
- 14일 경과 - 임차권등기명령 신청 가능
- 분쟁 시 - 주택임대차분쟁조정위원회 활용
보증금을 돌려주지 않을 때
임대인이 보증금 반환을 미루는 경우, 가장 먼저 할 일은 내용증명을 보내는 것이다. "계약 만료에 따라 보증금 OO원을 O일까지 반환해 달라"는 내용을 명시한다.
그래도 반환하지 않으면 임차권등기명령을 법원에 신청한다. 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 온라인 신청이 가능하다. 신청 비용은 인지대 2,000원 + 송달료 약 5,000원이다.
핵심 포인트
임차권등기명령이 완료되면 전입신고를 빼도 대항력이 유지된다. 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았을 때 반드시 활용해야 할 제도다.
전세보증금반환보증보험
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금반환보증보험에 가입해 두었다면 상황이 훨씬 간단하다. 임대인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 대신 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사한다.
| 항목 | HUG | SGI서울보증 |
|---|---|---|
| 보증 한도 | 수도권 7억, 지방 5억 | 수도권 7억, 지방 5억 |
| 보증료율 | 연 0.115~0.154% | 연 0.119~0.182% |
| 가입 조건 | 전입신고 + 확정일자 | 전입신고 + 확정일자 |
보증료는 보증금 3억 원 기준 연 34만~46만 원 수준이다. 2년 전세 기간 동안 약 70만~90만 원이 드는 셈인데, 보증금 전액을 보장받을 수 있다는 점에서 가입을 적극 권장한다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 묵시적 갱신이 된 경우 보증금은 언제 돌려받나?
A. 묵시적 갱신 후에는 세입자가 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 이때부터 보증금 반환을 청구할 수 있다.
Q. 집에 하자가 있으면 보증금에서 수리비를 공제당하나?
A. 세입자의 고의·과실로 발생한 파손만 공제 대상이다. 자연 마모(벽지 변색, 장판 늘어남 등)는 임대인 부담이 원칙이다. 입주 시 촬영한 사진이 중요한 증거가 된다.
Q. 소액 보증금이면 소송 없이 바로 경매 신청할 수 있나?
A. 보증금이 소액(서울 기준 1억 6,500만 원 이하)이고 최우선변제 요건을 갖춘 경우, 임차권등기 후 배당요구 신청만으로 우선 변제받을 수 있어 별도 소송은 필요 없다.